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制度概要

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民泊に必要な手続とは?

手続は複雑かつ繁雑です。

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適用条件

住宅宿泊事業法案要綱によると「新法で定められる民泊」とは
「旅館業以外の人が住宅に人を宿泊させる行為」
「行為が年間180日を超えないもの」が民泊新法の適応条件とされている。
ここでの住宅とは「家屋の中に台所、浴室、便所、洗面設備等の設備」があり「実際に人の生活拠点として使われているところ」または「民泊利用の前後に人に貸し出ししている家屋」と定義されている。

制度の概要

<民泊新法が定義する対象の届出・登録>
[1]住宅宿泊事業 180日を超えない範囲で、住宅に人を宿泊させる事業者のこと。
→民泊ホストがこれにあたる。
[2]住宅宿泊管理業 ([1]から委託されて管理を行う事業者)[1]から委託を受けて、住宅宿泊の維持管理をする事業者のこと。
→民泊運営を管理する不動産管理業者がこれにあたる。
[3]住宅宿泊仲介業 届け出をして許可された住宅に泊まりたい人と、住宅宿泊事業を運営する人を仲介して、契約の媒介をする人。
→民泊プラットフォーム事業者がこれにあたる。

どんな手続きがあるのか?

(1)住宅宿泊事業=届出制度

[1]住宅宿泊事業を営もうとする場合、都道府県知事への届出
民泊を営業する場合(前述対象の[1]に当たる事業者)は、都道府県知事または保健所設置市(政令市、中核市など)、特別区(東京23区)など、各地域の住宅宿泊事業の事務処理をするところの長に届出が必要です。

[2]年間提供日数の上限は180日
180日を越えて民泊営業をすると旅館業法の対象となるので、適合した旅館業法の許可がない場合は罰則の対象になります。

・1泊を1日とカウントする(従って上限180泊まで可能)
・夜空け前に退室しても1泊とカウントする(時間貸し概念無し)
・営業日数では無く、実際の宿泊稼働日数を基準とする
・最低宿泊日数に規制はない(特区民泊とは異なる)
・共同住宅の居室ごとに180日をカウントする(居室の合計数では無い)

[3]地域の実情を反映する仕組み(条例による住宅宿泊事業の実施の制限)を導入
都道府県等は、住宅宿泊を始めたことによって、騒音などの生活環境の悪化を防ぐ必要があるときは、合理的な範囲で条例を設けて、営業日数を制限することができます。
※ただし、政府見解によると0日というのは認めないとしている。

[4]住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置(宿泊者の衛生の確保の措置等)を義務付け
衛生確保と宿泊人数の制限措置、防災対策とその表示、外国語での設備利用法や交通手段の説明の提供、宿泊者名簿の作成・備付け、騒音防止のための説明、近隣からの苦情への対応、公衆への標識の掲示等、業務上守るべき規定が示されています。

[5]家主不在型の住宅宿泊事業者に対し、住宅宿泊管理業者に住宅の管理を委託することを義務付け
ホストが不在の民泊物件は、民泊代行業者に管理を依頼することが義務付けられています。都道府県等は違反を確認した場合、業務停止または業務の廃止を命じることができます。

(2)住宅宿泊管理業=登録制度

[1]住宅宿泊管理業を営もうとする場合、国土交通大臣の登録が必要
民泊代行業を運営する場合(前述対象の[2]に当たる事業者)は、国土交通大臣の登録が必要です。
※財産的基礎要件あり、登録免許税9万円

[2]住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置(住宅宿泊事業者への契約内容の説明等)と(1)[4]の措置の代行を義務付け民泊代行業者は、契約を結ぶとき、ホストに契約書の交付や書面での説明義務あること、誇大広告や事実でないことを告げたりや不都合なことを意図的に隠すことも禁止されています。国土交通大臣は登録の取り消しまたは業務停止を請求できます。都道府県知事は違反を確認したとき、国土交通大臣に処分を要請できます。
※登録要件は、具体的には省令で定められる。登録に当たり、一定の財産的基礎、業務遂行体制の備えが必要。また、営業保証金の供託や、国家資格を有している者の選任までは求められていない。

(3)住宅宿泊仲介業=登録制度

[1]住宅宿泊仲介業を営もうとする場合、観光庁長官の登録が必要
民泊仲介業を運営する場合(前述対象の[3]に当たる事業者)は、観光庁長官の登録が必要です。
※財産的基礎要件あり、登録免許税9万円

[2]住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置(宿泊者への契約内容の説明等)を義務付け
民泊プラットフォーム事業者は宿泊者に対して書面での説明義務あること、不当な斡旋や事実でないことを告げたり、不都合なことを意図的に隠すことも禁止されています。観光庁長官は違反があれば、登録の取り消しまたは業務停止を請求できます。

家主居住型と家主不在型とは?

[1]家主居住型
○事業者が自ら居住する住宅の一部を提供する場合
→ホームステイ型の形態を想定=宿泊期間中、家主が住宅を管理
→住宅提供日に家主も泊まっていること

[2]家主不在型
○住宅に宿泊客が滞在する間、不在となる場合
→家主が遊休資産である不動産を活用する場合や出張・旅行等で不在にする場合を想定=家主は住宅管理業務を委託することが義務付け
→提供する住宅において「民泊施設管理者」が存在すること
(管理業登録している業者に管理委託又は住宅提供者本人が管理者として届出)

民泊特区・簡易宿所営業との関係性

住宅宿泊事業法
(民泊新法)による民泊
簡易宿所としての民泊 特区民泊
定義 自宅の一部や空き別荘、マンションの空室などの住宅を活用して観光客などに宿泊施設として有料で貸し出す形態 旅館業法の許可を取得して営業する宿泊形態(旅館業の一種) 国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度を活用した宿泊形態
具体的な宿泊施設 ・住宅 ・カプセルホテル
・民宿
・木賃宿
・スポーツ合宿所
・条件に合う宿泊施設
許可取得の難易度 普通
年間営業日数 年180日以内
※(各自治体の条例でさらに制限可能)
制限なし 制限なし
最短宿泊日数 1日より可 1日より可 2泊3日以上
又は
6泊7日以上
(2018.3.14まで)
住居専用地域での営業
(条例で禁止の自治体あり)
× ×
居室の最低床面積 制限なし 33m2以上 25m2以上
1人当たりの面積 3.3m2以上 (10名未満の場合は
人数×3.3m2以上)
条例による
※毎年4月1日正午〜翌年4月1日正午までの期間において人を宿泊させた日数とし、正午から翌日の正午までの期間を1日
住宅宿泊事業法 旅館業法簡易宿所営
メリット 手続きが簡単で手軽に始められる簡易宿所営業に比べハードルが低い・更新もない 営業日数の制限なく年中運営できる
デメリット 年間営業日数が180日までと制限あり
(さらに条例で日数制限あり)
・施設の要件を満たすためのリフォーム費用がかかる
・設備・構造要件が厳しく、許可取得の難易度が高い
住居地域では営業できない

住宅宿泊事業者の義務

届出住宅について公衆の見やすい場所に標識を掲示
各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限
定期的な清掃その他宿泊者の衛生の確保を図るための措置
宿泊者の安全確保義務
宿泊者名簿の設置義務
→旅券の提示等による本人確認を対面またはICT等を活用したそれと同等の手段で実施することが必要
→本人確認時に鍵の受け渡しを行うことが想定される
外国人観光客への対応
→届出住宅の設備の使用方法に関するガイド、交通手段等に関する情報は全て外国語で提供しなければならない
周辺環境への配慮
→騒音など悪影響の防止に関して必要な事項を説明し、周辺地域の住民から苦情や問合せがあった際には、これに対応する義務を負う
家主不在型の場合
→住宅宿泊事業者に代わり、管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が前述の義務を負う(標識設置義務を除く)
区分所有物件(マンション)では管理規約、賃貸物件では賃貸借契約書を提出書類に含め、それぞれの規定に違反していないかを確認することが想定される
「住宅」要件との関係で、賃貸や分譲の募集がされているかを確認することが想定される
【POINT】
これらの業務遂行について、管轄行政による報告徴収及び立入検査の対象となり、また、業務改善命令、業務停止命令、業務廃止命令の監督処分に服する可能性がある

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