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Ｑ 最近、ニュースで耳にする「民泊」とはどのようなものですか？
旅館業法の規制下にあるホテルや旅館といった宿泊施設ではなく、自宅の一部や空き別荘、マンションの空室などを活用して宿泊サービスを提供するもの。アメリカ初で世界最大手のAirbnb（エアー・ビー・アンド・ビー）をはじめとする民泊仲介サイトに掲載し、サイトを見た観光客などに宿泊施設として有料で貸し出す新しいビジネス形態です。急増する外国人観光客のニーズや大都市部での宿泊需給の逼迫状況に対応するため、民泊サービスが急速に普及。近隣のホテルと同じくらいの料金設定にしたとしてもビジネスとして成り立つケースがあり、空き部屋対策、新たなタイプの投資としても注目を浴びています。
Ｑ 政府が民泊を推進しているのはなぜですか？
2011年の東日本大震災以降、金融緩和による円安の影響やLCCの就航、ビザ発給緩和など様々な要因を基に、訪日外国人観光客数は毎年右肩上がりに伸びています。2014年には1,300万人を突破、2015年には1,937万7,000人を超え、2016年には2,403万9,000人突破、2017年には2,800万人にも達するのではともいわれています。
しかし、首都圏や京阪神エリアはホテル不足が深刻になり、規制緩和によって民泊が広がれば、問題の解消が見込まれ、さらに空き部屋・空き家の活用など地方創生へのきっかけや、インターネットを活用して個人同士がモノやサービスをやり取りする『シェアリングエコノミー』を加速させ、経済効果を生み出すのも狙いとしているためです。
Ｑ 外国人でないと民泊施設に宿泊できないのですか？
利用者を外国人のみに限定するものではありません。外国人・日本人ともに利用可能です。
Ｑ 東京以外の地方でも民泊事業を行うことは可能ですか？
届出を申請することにより、東京以外の地域でも適法に行なうことが可能です。ただし、特区民泊をすでに営業している住宅は重複して行うことはできません。
Ｑ 特区民泊って何？
正式名称を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業といい、国から指定された国家戦略特区の中で「民泊条例」という条例を制定した自治体の中で営業できる民泊です。国家戦略特区でも、民泊条例を制定していない特区内では、特区民泊は営業できません。東京都大田区と大阪府、大阪市、北九州市、新潟市、千葉市と6つの自治体で施行されています。
Ｑ 国家戦略特区って何ですか？
正式には国家戦略特別区域といい、日本経済再生本部からの提案を受け、第2次安倍内閣が成長戦略の柱の一つとして掲げ、国家戦略特別区域法2条で地域振興と国際競争力向上を目的に規定された経済特区です。
“世界で一番ビジネスをしやすい環境”を作ることを目的に、地域や分野を限定することで、大胆な規制・制度の緩和や税制面の優遇を行う規制改革制度です。平成25年度に関連する法律が制定され、平成26年5月に最初の区域が指定されました。
例えば、兵庫県養父市では、農業の担い手不足や耕作放棄地等を解消するため、今まで認められていなかった民間事業者による農地取得を提案し、特例措置が認められました。
Ｑ 大田区で民泊営業をやろうと思っていましたが、既に大田区で行われている国家戦略特区というものとは、何が違うのですか？
住宅宿泊事業法と比較した際の特区民泊のメリットは、年間営業日数制限はないため一年を通じて宿泊施設運営をすることができ、収益性を担保できるという点が挙げられます。一方で、住宅宿泊事業法の場合は届出制と手続きも簡易で、全国どこでも民泊事業が運営可能ですが、特区民泊の場合は運営が戦略特区内に限られるという点と認定のための手続きやコストがかかる点はデメリットとして挙げられます。
Ｑ 民泊新法が施行されたら、国家戦略特区で指定されている特区民泊は終わるのですか？
終わりません。
Ｑ 民泊新法による民泊と特区民泊の両方を行うことはできますか？
住宅宿泊事業の届出と、特区民泊の認定申請を重複して行うことはできません。
Ｑ 旅館業とは？
「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義しています。つまり、旅館業の許可の要否は、基本的に宿泊料を徴収しているかどうかという点にかかっています。
Ｑ 旅館業の許可に種類はありますか？
旅館業法では、旅館業を次の４つに分類しています。
(1)ホテル営業：洋式の構造及び設備を主とする施設で人を宿泊させる営業
(2)旅館営業：和式の構造及び設備を主とする施設で人を宿泊させる営業
(3)簡易宿所営業：宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設で人を宿泊させる営業
(4)下宿営業：施設を設け、１月以上の期間を単位として人を宿泊させる営業
Ｑ 簡易宿所（旅館業）と民泊はどこが違うの？
Ｑ 民泊を始めたい場合、どんな手続きをしないといけないの？ どこに提出したらいいの？
民泊の運営を希望するホストや事業者は、対象のエリアの都道府県知事または（保健所が設置されている市や区は）市長・区長に届出を出すことで民泊サービスの提供を開始できます。 届出の受付は2018年3月15日から始まります。
Ｑ 届出の申請料はいくらになりますか？
届出の申請料自体は無料です。ただし標章の発行手数料がかかる自治体もあるとのことです。 当サイトを運営しているSATO行政書士法人では、住民票や登記簿謄本などの実費を除き、基本報酬１万円で代理申請を行っております。
Ｑ 法人ではなく、個人で民泊事業を始める場合でも届出という手続きは必要ですか？
はい、法人・個人問わず必要となります。届出をせずに民泊営業を行なった場合、旅館業法違反で100万円の罰金となります。またAirbnbなどの民泊仲介業者は、基本的に届出番号をサイトに掲載することになります。届出をしない場合、サイト自体に掲載されることはありません。
Ｑ 届出に必要な書類は？
個人の場合、
・登記されていないことの証明書
・市区町村発行の身分証明書
・住宅の登記簿謄本
・住宅の図面
・消防法令適合通知書
・(賃貸物件である場合)転貸の承諾書
・(分譲マンションである場合)規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認したことを証する書類）
などが必要となります。
その他届出を出す自治体により、必要とされている書類もあります。
Ｑ 住宅の図面はパソコンで作成しないといけないの？
必要事項が明確に記載されていれば、手書きの図面であっても差し支えないとのことです。
Ｑ 民泊を始めるにあたって、申請以外で気をつけなければならないことは？
民泊をめぐる問題としてよく取り上げられることが多いのは
・衛生管理やテロ対策などの安全面
・近隣住民への事前説明
・火災保険や第三者に対する賠償責任保険の加入
・各種法規制との関連（旅館業法・旅行業法・建築基準法など）
などといった問題です。
Ｑ 部屋数が多すぎてオーナー1人だと管理しきれないのでスタッフを雇うつもりです。
上記のような場合は、住宅宿泊管理業者への管理委託をすることが必要です。 また、委託先の住宅宿泊管理業者も国土交通大臣への登録を済ませていることが必要となります。
Ｑ 届出をすれば、いつでも営業していいの？
住宅宿泊事業法では、年間で宿泊業ができる日数を最大180日までと決めています。
ただし、各自治体が定める条例によって、180日の上限日数をさらに短縮している地域も有ります。
またこの“日数“の数え方は、実際にゲストが宿泊した日数であり、募集した日数ではありません。
Ｑ 何か保険に加入しておかないといけないの？
国土交通省観光庁発行のガイドラインでは、火災保険や第三者に対する賠償責任保険などに加入することが望ましいとしています。 最近では民泊ホスト向けの保険・補償サービスが登場し始めています。
Ｑ 2人の宿泊の予定だったのに、実際は大勢泊まっていた、追加で料金を請求できますか？
宿泊にかかる契約次第でその可否が決まります。一方的な追加料金請求はトラブルの原因となりますので、契約書や約款等を用意し、追加で料金を請求できる旨に規定を盛り込むなどをして予防措置をとることが肝要です。
Ｑ 日本における法規制は？
日本においては、宿泊サービスを提供する業を営む場合、旅館業法という法律が実行力を持っています。 民泊という営業形態は宿泊サービスを提供する営業ですから、原則として旅館業法による許可を受ける必要があります。
旅館業とは、「宿泊料を受け、人を宿泊させる事業」 のことを言い、「宿泊とは寝具を提供する」ことですので、民泊は旅館業に当たるのです。
旅館業を営むためには都道府県知事（特別区は区）の営業許可が必要になります。民宿やウィークリーマンションであっても本来的に許可が必要です。
ただ、一般のアパートやマンションでは、立地条件や設備要件など、旅館業法の許可を取れる物件は限られるのも現状で、多くの民泊物件は無許可営業であるケースが多いのが現状です。
今回施行される住宅宿泊事業法はこのような現状に鑑み、『「住宅」に宿泊させる場合』に限定して、所定の要件を満たした上で届出を行った者につき、その範囲で旅館業法の規制をかけないという措置をとったものということができます。
※民泊に関する法律は、本格的に宿を営む場合、建築基準法、都市計画法、食品衛生法、風営法などその他の法令も関係してきますのでご注意ください！
Ｑ 個人が自宅の一部を利用して人を宿泊させる場合は、旅館業法上の許可が必要ですか。
個人が自宅や空き家の一部を利用して行う場合（民泊サービス）であっても、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たる場合には、旅館業法上の許可が必要です。
ただし、国家戦略特別区域では「特区民泊」の届け出をすることにより旅館業法の適用が除外されることがあります。
Ｑ 知人・友人を宿泊させる場合でも旅館業法上の許可は必要ですか。
旅館業に該当する「営業」とは、「社会性をもって継続反復されているもの」となります。ここでいう「社会性をもって」とは、社会通念上、個人生活上の行為として行われる範囲を超える行為として行われるものであり、一般的には、知人・友人を宿泊させる場合は、「社会性をもって」には当たらず、旅館業法上の許可は不要と考えられます。
Ｑ インターネットを介して知り合った外国の方が来日した際に、自宅の空き部屋に泊まってもらいました。お金をもらっても問題ないでしょうか。
日頃から交友関係にある外国の方を泊められる場合は、上の質問と同様と考えられます。ただし、インターネットサイト等を利用して、宿泊者を募集し、繰り返し人を宿泊させる状態にある場合は、「社会性をもって継続反復されているもの」に当たるため、宿泊料と見なされるものを受け取る場合は、旅館業の許可を受ける必要があります。
Ｑ 営利を目的としてではなく、人とのコミュニケーションなど交流を目的として宿泊させる場合でも、旅館業法上の許可は必要ですか。
人とのコミュニケーションなど交流を目的とすることだけでは旅館業法の対象外となりません。一方で「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たる場合（Ｑ1参照）には、原則として旅館業法上の許可が必要です。
Ｑ 土日のみに限定して宿泊サービスを提供する場合であっても、旅館業法上の許可は必要ですか。
日数や曜日をあらかじめ限定した場合であっても、宿泊料を受けて人を宿泊させる行為が反復継続して行われ得る状態にある場合は、原則として旅館業法上の許可が必要です。
Ｑ 「宿泊料」ではなく、例えば「体験料」など別の名目で料金を徴収すれば旅館業法上の許可は不要ですか。
「宿泊料」とは、名目だけではなく、実質的に寝具や部屋の使用料とみなされる、休憩料、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費などが含まれます。このため、これらの費用を徴収して人を宿泊させる営業を行う場合には、旅館業法上の許可が必要です。
Ｑ 旅館業法上の許可を受けないで、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」を行った場合はどうなりますか。
旅館業法第10条では、許可を受けないで旅館業を経営した者は、6月以下の懲役又は3万円以下の罰金に処することとされています（厳罰化の方向で改正が予定されています）。
Ｑ 旅館業法上の許可を受けるにはどうすればいいですか。
使用する予定の施設の所在する都道府県（保健所を設置する市、特別区を含む。）で申請の受付や事前相談等を行っています。
Ｑ 「民泊サービス」の営業許可を受けようとする場合は、自己所有の建物でなければならないのでしょうか。賃貸物件を転貸（いわゆる又貸し）することはできるのでしょうか。
「民泊サービス」の営業許可を受けようとする場合、ご自身の所有する建物を使用する場合と他者から建物を借り受けて実施する場合が考えられますが、いずれの場合でも営業許可を受けることは可能です。 ただし、他者から建物を借り受けて営業を行う場合は、賃貸借契約において、転貸（又貸し）が禁止されていないことや、旅館業（「民泊サービス」を含む。）に使用することが可能となっていることを貸主や賃貸住宅の管理会社に確認いただく必要があります。 なお、賃貸借契約において、旅館業（「民泊サービス」を含む。）としての使用が可能な場合であっても、使用予定の建物が所在する地域において旅館業の立地が禁止されている場合があります。また、建築基準法の用途変更の建築確認の手続きが必要となる場合があります。詳しくは、都道府県等の建築基準法担当窓口にご相談下さい。
※旅館業を計画するに当たり、建築基準法や都市計画法、消防法など関係法令を遵守する必要があります。
例えば建築基準法等の規制により、原則として住居専用地域や文教地区ではホテル・旅館等の立地が制限されています。地域の確認は、用途地域図で確認することができます。
・新宿区用途地域等都市計画図（用途地域図）［PDF形式：15,640KB］ 旅館業としての建築物の用途制限などの詳細は、都市計画部の各課へお問い合わせ下さい。
・都市計画課：都市整備の基本計画・調査・総合調整、都市計画審議会、建築審査会、用途地域等の確認
・建築指導課：建築確認・許可、違反建築物の取締り
Ｑ 分譲マンションを所有しているのですが、空いている部屋を使って簡易宿所の許可を受けて、「民泊サービス」を実施することは可能でしょうか。
分譲マンションの場合、通常はマンションの管理規約等で用途を制限しておりますので、住宅宿泊事業（民泊）が「可能」か「禁止されている」かを、管理規約等でご確認いただく必要があります。記載自体がない場合、トラブル防止の観点から事前に管理組合に相談されるなどの対応が望まれます。
既に国土交通省より「マンション標準管理規約」が改正され、住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例が示されています。
なお、管理規約上は、旅館業（「民泊サービス」を含む。）としての使用が可能な場合であっても、使用予定の建物が所在する地域において旅館業の立地が禁止されている場合があります。また、建築基準法の用途変更の建築確認の手続きが必要となる場合があります。詳しくは、都道府県等の建築基準法担当窓口にご相談下さい。
管理規約の改正に関する相談は、区の実施する専門家による無料の「マンション管理相談」「マンション管理相談員派遣制度」等をご活用ください。申し込み方法等詳しくは、お問い合わせください。
Ｑ 「イベント民泊」とは、どのようなものですか。
年1回（2～3日程度）のイベント開催時に、宿泊施設の不足が見込まれることにより、イベント開催地の自治体の要請等により自宅を提供する宿泊サービスをいい、公共性の高いものであれば旅館業法の営業許可を受けずに提供することできます。
Ｑ 民泊の運営において、想定されるトラブルにはどういうものがあるのか？
代表的なトラブルとしては、近隣住民からの騒音やゴミ出しに関する苦情、また分譲マンション等においてはオートロック暗証番号といったセキュリティ問題や共有部分の占有化といったような管理規約への抵触に伴うトラブルも考えられる。さらには、犯罪行為の温床化、賃貸物件における転貸トラブルも想定されます。
Ｑ 旅館業法上の許可を受けないで宿泊料の発生する旅館業を行った場合にはどうなるのか？
旅館業法第10条では、許可を受けないで旅館業を経営した者は、6月以下の懲役または3万円以下の罰金に処することとされています。
Ｑ 営利を目的としないで宿泊させた場合は旅館業法上の許可は必要か？
上記の場合が「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たらないのであれば、旅館業法上の許可は必要ありません。
Ｑ 住宅宿泊管理業の登録には宅建業の免許等が必須か
必須ではありませんが、賃貸管理の実務に2年以上従事するなどの適切に業を営むための一定の能力の担保が求められます。
Ｑ 各自治体の条例で住居専用地域では平日は民泊事業できないなどの記載を見ますが、住宅の敷地の用途地域が住居専用地域とそれ以外にまたがる場合はどう判断したらいいですか？
住居専用地域が敷地の半分を超えている場合には、その敷地は住居専用地域内にあるとみなします。
Ｑ 住宅宿泊事業法に基づく民泊営業のメリットは？
ホテルや旅館などの集客施設が営業できない住宅地でも営業可能という点が大きいと考えられます。 また、「住宅」に宿泊させることを前提とするため、旅館業法において求められる設備要件等が大幅に緩和される形となりますので、新規に参入される方にはこの点も大きなメリットと言えます。
